Come sarà il mercato immobiliare italiano nel 2020? Secondo gli esperti consultati da idealista/news il sentiment è ancora positivo e l’anno appena iniziato riserverà buone occasioni di investimento.
Mario Condò de Satriano, presidente Centro studi Fiaip
“Il sentiment per il 2020 non è certo negativo, – afferma Mario Condò de Satriano, presidente Centro Studi Fiaip, – ma con ogni probabilità vedremo un minimo calo di compravendite (escludendo Milano per cui vale un discorso a parte). Inoltre, laddove ci siano stati interventi di riqualificazione, i prezzi potrebbero iniziare a risalire così come nelle città in cui ci siano stati interventi di adeguamento alla domanda turistica, perché l’investimento immobiliare in questi casi è tornato ad essere tra quelli più ricercati, soprattutto tra i piccoli investitori con disponibilità di spesa tra i 100 e i 250 mila euro. Tra le città in questione in particolare Roma, Firenze, Napoli, Venezia, Verona, e in genere tutti i luoghi di richiamo turistico.
“La ragione di questa ripresa è la voglia di investire nel mattone (sempre parlando di piccoli investitori) a causa della grande mancanza di fiducia nei confronti del sistema bancario e negli scarsi rendimenti di investimenti quali obbligazioni e depositi bancari; quindi il mattone diventa un bene rifugio.
“Milano come si diceva è un discorso a parte: si tratta di una città che ha avuto una ottima programmazione da parte del pubblico e del privato ed è l’unica città con un indice demografico in attivo in contrasto con quello nazionale, che è prossimo allo zero a livelli mai visti dal 1918.
“Anche nel 2020 il maggior problema dell’immobiliare resta il carico fiscale: il passaggio da Ici a Imu ha portato la tassazione a triplicare da 9 a 24 miliardi. Il fatto positivo è però che i prezzi sono ai minimi storici quindi, per quanto possano ancora marginalmente scendere nelle periferie, ci sono già ottime occasioni di investimento da un lato e di acquisto da parte dei giovani dall’altro, grazie anche ai mutui i cui tassi sono a loro volta ai minimi storici”.
Vincenzo Albanese, presidente Sigest
“La rilevazione del mercato residenziale nel III trimestre 2019 – afferma il presidente di Sigest Enzo Albanese – mostra dei buoni dati di crescita. In occasione della pubblicazione dei dati del II trimestre 2019 avevamo ipotizzato che alla fine dell’anno in corso il mercato residenziale italiano avrebbe potuto toccare i 100 miliardi di euro di transato, raggiungendo circa 600.000 transazioni. I dati del III trimestre mostrano come realistica questa possibilità: per raggiungere il risultato mancano poco più di 170.000 transazioni (ossia +6.4% rispetto al IV trimestre 2018), un numero raggiungibile. Anche per quanto riguarda Milano le previsioni fatte a fine estate sembrano ragionevoli: al capoluogo lombardo mancano circa 7.000 transazioni per raggiungere l’obiettivo (26.000 NTN), con una variazione percentuale del +4% rispetto all’ultimo trimestre dello scorso anno”.
Dalla rielaborazione degli ultimi dati OMI dell’Agenzia delle Entrate emerge che nel terzo trimestre 2019 si è assistito a un incremento del numero delle transazioni generalizzato, sia a livello nazionale sia sui 7 mercati principali (le cosiddette “grandi città”) che rende probabile una chiusura d’anno a circa 600mila transazioni. In particolare il numero di transazioni residenziali a livello nazionale nel III trimestre 2019 è cresciuto del 5% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, per un totale di 435.243 transazioni normalizzate. Nelle grandi città assistiamo a una crescita di NTN del 5.8% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Entrando nel dettaglio, le città che spiccano positivamente sono Milano e Genova, che staccano i risultati 2018 rispettivamente con +11.4% e +11.9%. In crescita anche Roma che chiude con un +4.6%. Firenze unica città che conclude il trimestre con un dato negativo, con una diminuzione di NTN del -5.3% rispetto allo stesso periodo del 2018.
Quali nuove tendenze si delineano all’orizzonte? “I dati positivi di crescita del III trimestre 2019 si affiancano a una nuova tendenza, quella del ritorno a Milano del mercato dell’investimento – continua Albanese, – che da diversi anni non era più preso in considerazione. Un dato significativo a riguardo è la notevole crescita della vendita di monolocali in città (+27%), un taglio tipicamente scelto da chi acquista per investimento. Il ritorno di questo mercato è la conseguenza diretta della ricerca di soluzioni alternative agli investimenti mobiliari classici, che oggigiorno non garantiscono più rendimenti elevati come una volta”.
“Si conferma il fenomeno di costante riduzione del numero degli appartamenti in vendita – aggiunge il presidente di Sigest, – che si attesta in media al -20% ogni anno. Alla scarsità di prodotto corrisponde un incremento dei valori, per questo le nuove realizzazioni a Milano hanno visto dal 2018 un incremento dei listini. Il fenomeno non tocca però più soltanto il mercato del nuovo, visto che i dati emersi dalle rilevazioni di FIMAA Milano Monza Lodi e Brianza si focalizzano anche sul potenziale incremento dei prezzi dell’usato, dove lo sconto in fase di trattativa si avvicina allo zero. Questa dinamica, a nostro avviso, potrebbe essere fonte di una certa preoccupazione di natura “sociale”: non tutti i cittadini hanno un potere d’acquisto tale da sostenere prezzi sempre maggiori e l’avanzare del fenomeno rischia di aprire sempre più la forbice della disuguaglianza sociale, che andrebbe contro i principi fondanti di una città naturalmente inclusiva come Milano”.
Centro studi Fimaa
“Anche nel 2019 si conferma la tendenza espansiva dei volumi delle compravendite nel settore residenziale, in atto, sostanzialmente, dal 2014, – afferma Andrea Oliva, coordinatore Ufficio studi nazionale Fimaa, – ma nonostante questo il mercato immobiliare italiano si presenta in una fase di assestamento, più che di ripresa effettiva. I prezzi, nel complesso, sono orientati verso la stabilità, con l’unica eccezione delle locazioni che segnalano prezzi in aumento. Il mercato del nuovo ancora arranca e riflette lo stato di salute di un settore poco vivo e che solo in parte allinea la domanda ad un’offerta non in grado di soddisfarla pienamente. L’ulteriore riduzione nello scambio di abitazioni nuove denota una crisi ancora sistemica del mercato delle costruzioni su cui, insieme alle politiche immobiliari, dovrebbero venire indirizzati gli sforzi di politica economica volti ad abbassare le imposte sul mattone, fornendo magari ulteriori incentivi”.
“L’analisi dell’ufficio studi Fimaa-Confcommercio evidenzia come la casa sia sempre l’investimento più amato dagli Italiani, – aggiunge Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa. – A sostenere il mercato immobiliare, in questo particolare momento storico, sono diversi fattori. In primo luogo i valori degli immobili ancora tendenzialmente in leggero calo, fatta eccezione per Milano e le zone di pregio della Capitale e di altre primarie città. I tassi di interesse sono ai minimi storici, per effetto del secondo quantitative easing avviato dalla Banca centrale europea lo scorso novembre: il che vuol dire mutui a tassi, sia fissi sia variabili, davvero vantaggiosi. Una mano arriva anche dal fermento alimentato nelle principali piazze europee dalla Brexit, che sta convogliando investimenti stranieri nel mattone del nostro Paese. Il mercato registra, dunque, il ritorno all’investimento immobiliare da parte dei risparmiatori, anche per la mancanza di valide alternative redditizie. Diversi privati sono infatti invogliati a cambiare casa per il basso costo del denaro e ad investire anche in seconde case da mettere a reddito in locazioni brevi o ordinarie, grazie alla cedolare secca che permette rese più convenienti, rispondendo alla necessità di studenti o lavoratori part-time. Sulla cedolare secca occorre evidenziare che la sua abolizione per quanto riguarda gli immobili commerciali è stata un clamoroso errore: si è inceppato un meccanismo che oltre alla riqualifica dei tanti immobili sfitti nei centri urbani, avrebbe contribuito anche alla maggiore sicurezza dei cittadini. Le difficoltà per la stabilizzazione dei prezzi sono ancora riconducibili principalmente al considerevole numero di immobili tuttora all’asta per i crediti non onorati a causa della crisi. Le aste immobiliari non concorrono certo alla stabilizzazione dei prezzi, o alla ripresa delle quotazioni, e per smaltire lo stock tuttora disponibile servirà ancora del tempo. Oggi si avverte anche una carenza di immobili di qualità, sempre più richiesti dall’attuale mercato. Per soddisfare tale richiesta servirebbero incentivi appropriati per una riqualifica organica degli edifici esistenti. Rimane altresì indispensabile incentivare maggiormente le assunzioni dei disoccupati, per la ripresa dei consumi. In questo ambito servirebbero misure finalizzate alla riduzione del costo del lavoro a carico delle imprese. Soprattutto per permettere al settore immobiliare di ritornare ad essere la locomotiva del Paese”.
Il quadro tracciato dall’Ufficio Studi Fimaa relativo al 2019 e ai primi mesi del 2020 vede un anno concluso con una crescita media delle compravendite residenziali del 4,3% nel 2019, con un andamento dei prezzi che tuttavia non va di pari passo, segnando un calo dello 0,4% con valori comunque orientati verso la stabilità.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, i nuovi contratti ordinari sono cresciuti del 1,8% mentre le locazioni brevi (inferiori a 30 giorni) sono cresciute del 2,6%. I canoni segnano un aumento sia quelli ordinari (+1,4%) sia quelli riferiti alle locazioni brevi (+1,2%).
Secondo gli agenti immobiliari Fimaa interpellati, nel 2020 le compravendite continueranno la crescita manifestata nel 2019 mentre prezzi di vendita, tempi medi di vendita e sconto sul prezzo saranno stabili. Per quanto concerne le locazioni, i contratti ordinari saranno in aumento con canoni tendenzialmente stabili. Le locazioni brevi saranno improntate sulla stabilità sia per il numero di contratti sia per i canoni.
La casa ideale per il 2020 è un appartamento usato abitabile in condominio, ad eccezione del Centro Italia dove è preferita la casa indipendente; è localizzata in centro città (prima scelta tranne nel Centro Italia dove gli sono preferite le zone di pregio) o come seconda scelta in zona di particolare pregio (zona semicentrale nelle città piccole, nel Centro e Sud Italia e Isole); è al secondo piano o superiore, con ascensore; è dotata di riscaldamento autonomo; è composta da 3 o 4 locali, 2 bagni e 1 terrazzo; è dotata di box auto (garage) e di posto auto all’aperto; costa tra i 100 e i 200mila euro (tra i 200 e i 400mila euro nelle grandi città e nel Centro Italia.
Fonte Idealista.it
16 gennaio 2020, 11:27
